在很多人的印象中，房价与人口的增长是挂钩的，人口增长，房价也自然而然增长，人口下降，房价同样也会跟着下降互联网配资网站，这是普遍且正常的市场逻辑，然而，日韩这两位邻居却偏偏走出了不一样的行情，那日韩的房价到底有多逆天呢？
说出来可能有点颠覆认知：曾被房地产泡沫拖垮几十年的日本，2025年居然让东京冲上了全球房地产投资榜首。
要知道这背后是通胀回暖、老百姓工资终于涨了点、经济稍微抬头，再加上日元可能要加息的预期，好几股力量凑一起，把日本楼市从之前的“低迷泥潭”拽了出来。
这事儿一出来，不少人都在琢磨：房地产跟经济基本面到底绑得多紧？总不能光看人口就定生死吧？
2025年9月16日，日本国土交通省放了组关键数据：2025年日本所有用途土地的基准地价平均涨了1.5%。
这可不是小数字——既是1991年泡沫破了之后的最大涨幅，也是地价连着4年往上走，明摆着日本房地产总算摆脱了之前的颓势，进入了新周期。
要是回头看日本房地产的历史，那简直像坐过山车，上世纪90年代，日本房价疯狂到啥程度？东京的地价加起来能买下整个美国，核心区一套公寓能换两架747客机。
可泡沫一破，代价就太惨了：全国房价跌了一半，东京泡沫最严重的地方甚至跌了70%。
那会儿业主因为房子变“负资产”走极端，银行被坏账压得快倒闭，好多房子空着成了“鬼屋”，房地产直接成了拖垮经济的“包袱”，两代人的买房信心全没了。
但市场的转弯往往藏在没人注意的地方，其实从2013年开始，日本房价就悄悄往上走了。
过去5年，东京核心区房价涨了60.8%，新房均价破了1亿日元，创下历史最高。
现在的日本楼市，用“魔幻”形容一点不夸张：东京新房开盘就抢光，热门项目的热度跟抢潮玩新品似的；中介比谁都积极，直言“现在不买，明年再涨 10%”。
就说东京新宿区有个预售公寓，开盘当天来了2000人排队，其中30%是外国投资者，才3小时就卖完了。
更让人意外的是以前没人要的“凶宅”，现在贴个特价标签也成了香饽饽，有个日本年轻程序员，用6折价格买了套凶宅，还挺乐观地说“省下来的钱够买10年的游戏机”。
哪怕东京房价涨了10年翻了倍，租金回报率还能保持在4%~5%，比咱们国内大部分城市都高，这也印证了一个道理：只要租金回报率够吸引人，资本从来不会缺席。
日本楼市热，隔壁韩国也没闲着，而且行情同样超出预期，韩国本来是全球老龄化最快、生育率最低的国家之一，可首尔的房价偏偏在人口往下走的时候屡创新高，直接打破了“人口跌房价必跌”的固有想法。
咱们来捋捋首尔房价这几年的变化：2021年8月，每平方米1258万韩元（约6.5万元人民币），那会儿受疫情影响，市场冷冷清清。
2022年8月稍微降到1250万韩元，还是没怎么回暖；2023年8月开始反弹，涨到1430万韩元；2024年8月接着涨，一下冲到1852万韩元；2025年8月更夸张，首次突破2000万韩元（约10.3万元人民币）。
按这个价格算，首尔一套80平方米的公寓，差不多要16.8亿韩元（约868万元人民币），对普通家庭来说，买房压力快顶到天花板了。
那问题来了：为啥日韩人口基本面不行，房地产还能逆袭？其实扒开来看，政策方向和市场规律凑到一起，才是这波行情的核心原因。
先看日本，有三个关键因素撑着楼市。
第一个是“安倍经济学”的持续影响，已故前首相安倍晋三上台后，给日本经济来了剂“强心针”：超级宽松的货币政策加上高强度的财政刺激，日本央行一个劲印钱，利率降到负数，甚至直接下场买股票和REITs（房地产投资信托基金），市场上的钱多到没地方去。
就像东京涩谷区有栋老旧公寓，之前因为业主还不上贷款被银行拍卖，2015年安倍政策发力后，本地开发商低价买下来改成共享办公和青年公寓，租金一下涨了3倍，立马从亏变赚。
第二个是“观光立国”引来了外资，日本政府一直推旅游业，赴日游客越来越多。
2025年7月日本观光局的数据显示，赴日游客总数同比涨了18.4%，其中中国大陆游客同比暴增47.9%。
跟着来的就是外资涌入楼市：中国人喜欢买东京的学区房和“一户建”（独立住宅），新加坡人盯着大阪的民宿，中东富豪更直接，整栋公寓买下来改成度假村。
而且刚开始房价没涨的时候，日本楼市的租金回报率快到两位数，赚了钱的外资接着投，形成了“赚钱效应—资金进来—房价上涨”的循环。
第三个是都市圈的“虹吸效应”，跟韩国一样，日本人口一个劲往核心都市圈挤，年轻人都不想待在乡村和小城市，全往东京、大阪跑。
这时候日本政府推城市更新，把老旧公寓改成网红loft，在地铁边上搞共享办公，核心区的住房需求更旺了。
比如东京中野区有个上世纪80年代的老社区，改造后引进科技企业做成智慧社区，房价从每平方米30万日元涨到120万日元，租房需求也多了400%。
但话说回来，热闹背后往往藏着风险，日本楼市反弹给经济添了活力，可也埋下了三个“雷”。
第一个是贫富差距变大：富人靠收房租就能“躺赢”，年轻人却只能挤15平方米的胶囊公寓，工资一半甚至更多要交房租。
东京有个23岁的广告设计师小林，每月工资30万日元（约1.4万元人民币），光租6平方米的单间就要15万日元（约7000元人民币），他说“我的人生就像这个房间，连转身都难”。
第二个是外资带来的泡沫风险，这轮日本房价上涨，外资还是主力，跟40年前泡沫时期有点像。
尤其是度假区和富人区，热钱炒了三年多，价格涨了两倍，本地人都直呼“看不懂”。
懂行的都知道，外资拉起来的行情波动大，一旦外部环境变了，市场可能会大起大落。
第三个是地方“空心化”越来越严重，人口往都市圈跑，乡村和小城市的楼市越来越冷，好多房子空着没人要。
秋田县有个村子，之前搞“买房送牛”的活动，结果年轻人连牛都不想养，没几个人报名，村长无奈说“现在年轻人连土地都不想要了”。
值得注意的是，日韩楼市不是全面上涨，而是明显的“结构性分化”。
日本这边，2025年东京圈地价涨了5.3%，大阪圈涨3.4%，名古屋圈涨2.1%，地方圈才涨0.4%；就算在东京23区里，热度也不一样，中央区的平均基准地价差不多是葛饰区的14倍，跟泡沫时期全日本一起涨的情况完全不同。
韩国的分化更明显，2025年上半年韩国央行的数据显示，除了首尔和周边大都市区，其他地方房价都在跌：首都圈住宅月均售价比2024年底涨0.1%，其中首尔涨0.39%。
东南部地区跌0.11%，东部江原道跌0.1%，中部地区跌0.06%，有些地方跌得比2024年下半年还厉害。
《韩国中央日报》有份报告说，从2014年开始，首尔和韩国其他地区的房价涨幅差了64.9个百分点，在全球七大主要国家里排第一。
同一时期，首尔房价涨了112.3%，全国平均才涨42.9%，这差距的根源还是人口流动：年轻人为了找工作往首尔挤，首都圈的住房需求越来越多；非首都圈因为年轻人走了、老龄化快，住房需求越来越少，区域经济差距也越来越大。
数据显示，从2015年开始，韩国首都圈的地区生产总值占比就超过了非首都圈，2025年更是到了53%。
其实从日韩楼市的起起伏伏里，咱们能学到不少东西：房地产不是只看人口基本面，政策方向、资金流动、区域发展差异，在某个阶段都可能成为关键因素；而且“核心都市圈涨、非核心区域跌”的结构性特征，说不定是城市化后期的普遍规律。
就像白居易说的“长安居，大不易”，不管时代怎么变，想在核心城市落脚都不容易。
对咱们普通购房者来说，看懂市场规律、分清风险和机会，比盲目跟风重要多了，毕竟楼市没有永远的涨，也没有永远的跌，只有理性判断，才能在周期里找到适合自己的选择。
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